Skazani na beton

Bartek Wilczek, 2022.04.16

Niniejszy tekst stawia sobie za cel opisanie problemów związanych z wykonalnością zapisów MPZP w zakresie gęstości zabudowy i dostępu do zieleni.

Konsekwencją tej “nieszczelności” planu jest stopniowa przemiana Kowal z zielonego osiedla o luźnej zabudowie w osiedle coraz bardziej zatłoczone (zarówno budynkami jak i samochodami) i coraz bardziej pozbawione zieleni.

Aby lepiej zobrazować wspomniane zjawisko omówione zostaną przykładowe niedawno powstałe inwestycje, które pozostając w zgodzie z literą MPZP nie realizują jego wytycznych.

Skupimy się na trzech przykładach powstałych w obszarze nazwanym w stosownej uchwale MPZP Kowale II, część wschodnia, a oznaczonym na mapach w geoportalu liczbą 267. W Studium obszar ten nazywa się Kowale i nosi oznaczenie C10.

Teoria

Czym jest Urząd?

W niniejszym tekście wielokrotnie pojawia się słowo Urząd w odniesieniu do organów władzy samorządowej odpowiedzialnych za tworzenie i egzekwowanie aktów prawnych, które kształtują miejską przestrzeń. Jest to pewne uproszczenie ułatwiające czytanie tego i tak przepełnionego żargonem tekstu. Faktycznie za różnymi aktami prawnymi stoją różne organy, a ich rolę na poszczególnych etapach kształtowania przestrzeni można opisać następująco:

• Ustawa prawo budowlane (ustanowiona przez parlament), oraz rozporządzenia ministra właściwego do spraw budownictwa i gospodarki przestrzennej. Te akty definiują (między innymi) ogólne pojęcia takie jak np. teren biologicznie czynny i ramy prawne dla lokalnych regulacji, na przykład obowiązek ustalenia wartości wskaźnika intensywności zabudowy itp.
• Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Wrocławia. Uchwalone przez Radę Miejską Wrocławia. Dokument określający kierunki polityki przestrzennej gminy. Zapisy Studium mają charakter ogólny, nie odnoszą się do pojedynczych działek czy budynków lecz do większych obszarów – zespołów urbanistycznych. Ustalenia Studium są wiążące przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, nie stanowią jednak podstawy prawnej do wydawania decyzji administracyjnych (np. pozwoleń na budowę).

• Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Uchwała Rady Miejskiej Wrocławia określająca przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Składa się części tekstowej (uchwała) oraz graficznej (załącznik do uchwały). Plan miejscowy stanowi podstawę planowania przestrzennego w gminie. Ustanawia przepisy powszechnie obowiązujące na danym terenie, będące podstawą wydawania decyzji administracyjnych (w przeciwieństwie do studium, które wyraża jedynie politykę przestrzenną gminy).

• Pozwolenie na budowę. Decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego. Wydawana przez Urząd Miejski Wrocławia w oparciu (m.in.) o przepisy ogólne oraz Miejscowy Plan.

Podsumowując: Urząd, o którym mowa w niniejszym tekście to Rada Miejska Wrocławia, odpowiedzialna zarówno za Studium jak i MPZP.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Wrocławia

Aktualnie obowiązujące zostało opublikowane w 2018 i dla zagospodarowania Kowal przewiduje zamieszkiwanie indywidualne i styl sielski. Jednym z wyzwań dla tej jednostki urbanistycznej jest “Utrzymanie charakteru, skali i formy istniejącego układu urbanistycznego, z uwzględnieniem pozostałości form wiejskich oraz uzupełnienie go w nawiązaniu do istniejącej zabudowy”.

.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Zapisy aktualnie obowiązującego MPZP z 2004 wyglądają korzystnie z perspektywy zachowania sielskiego charakteru osiedla opisanego w Studium.

1. Przy parcelacji nowych działek wymuszają minimalną powierzchnię właściwą dla różnych form budownictwa jednorodzinnego, przy czym najmniejsza dozwolna działka może mieć powierzchnię nie mniejszą niż 400m2 (zabudowa szeregowa).
2. Ponadto co najmniej 50% powierzchni działki ma stanowić powierzchnia biologicznie czynna, z czego kolejnych 50% ma stanowić zieleń wysoka. Zatem 25% powierzchni działki mają stanowić drzewa.

Brzmi to bardzo dobrze: jak przepis na miasto-ogród.

.

Podsumowanie

Lektura obowiązujących regulacji rysuje dla Kowal sielski obraz miasta-ogrodu. Jest to jednak złudzenie, które pryska w pierwszym kontakcie z działem prawnym firmy deweloperskiej.

Praktyka

Działania firm deweloperskich obnażają prawne nieścisłości zapisów MPZP, które sprawiają, że wytyczne dotyczące rozmiarów działek i ich zazielenienia są bardzo proste do obejścia.

Jako że teren zielony nie jest źródłem zysku w interesie dewelopera jest minimalizacja jego udziału w realizowanych inwestycjach przy jednoczesnej maksymalizacji powierzchni mieszkalnej. Nie wynika to ze złej woli, ale biznesowej racji bytu.

Poniżej przedstawiono kilka stosowanych od lat sztuczek prawnych, pozwalających na kreatywne sposoby obliczania kluczowych parametrów: minimalnej wielkość działki oraz udziału zieleni (powierzchnia biologicznie czynna i zieleń wysoka).

W efekcie zamiast miasta-ogrodu powstaje na Kowalach miasto-parking.

• Współudział we własności gruntu. Regulacje dotyczące minimalnej powierzchni działki dotyczą tylko nowych podziałów geodezyjnych. Świadomy tego inwestor nie będzie przeprowadzał takiego podziału. Konsekwencją dla mieszkańców jest niemożność posiadania na własność gruntu, na którym stoi ich nieruchomość. Ponadto niewielkie rozmiary przydomowych ogródków (nierzadko 20-30m2) eliminują z nich niemal zupełnie istniejącą zieleń wysoką, która potrzebując większej przestrzeni ustępuje zabudowie. Dodatkowo taka forma własności rodzi konieczność powoływania wspólnot mieszkaniowych, które poprzez swoją kolegialną formę podejmowania decyzji ograniczają indywidualne działania mieszkańców zarówno korzystne, jak i niekorzystne dla zieleni - dbałość o zieleń na częściach wspólnych zależy w dużej mierze od zaangażowania większości członków wspólnot.
• Domy jednorodzinne, wielolokalowe. Pojęcie to łatwo zrozumieć myśląc o rodzinie wielopokoleniowej, w której dzieci wydzielają fragment większego domu na niezależne, własne mieszkanie. Współczesny deweloper zatem buduje domy wielolokalowe (maksymalnie czterolokalowe) mieszcząc się w ramach prawnych dotyczących budownictwa jednorodzinnego. Szersze omówienie zjawiska można znaleźć w niniejszym artykule.
• Wliczanie do powierzchni biologicznie czynnej ażurowego bruku. Według prawa ażurowy bruk może być wliczany do powierzchni biologicznie czynnej. To sprawia, że brukowana w ten sposób droga dojazdowa i miejsca postojowe stają się “powierzchnią biologicznie czynną”. Możliwe, że wyrośnie tam kiedyś mech i zamieszkają drobne insekty, a woda będzie miała jak przesiąkać, jednak z perspektywy mieszkańców trudno uznać taką powierzchnię za wartościową formę zieleni.
• Wliczanie do powierzchni biologicznie czynnej tarasowej/dachowej zieleni ekstensywnej. Podobnie jak ażurowy bruk zieleń ekstensywna na dachu budynku również wlicza się do powierzchni biologicznie czynnej. Potrafi być cennym walorem estetycznym, ale wymaga profesjonalnej pielęgnacji, stąd najczęściej w ciągu pierwszych lat użytkowania jej powierzchnia gwałtownie się kurczy, a korzyść z takiego rozwiązania dla mieszkańców jest znikoma.
• Nasadzenia zastępcze. Za każde wycięte drzewo inwestor jest zobowiązany do przeprowadzenia nasadzeń zastępczych. Niestety wiążą się z tym następujące problemy:
  • Nowo posadzone drzewo będzie w stanie pełnić funkcję wyciętego 20-letniego drzewa dopiero po upływie ok. 20 lat. Mowa tu o retencji, cieniu, izolacji akustycznej, filtrowaniu powietrza, czy wreszcie walorach wizualnych.
  • Nie ma wymogów dotyczących minimalnego wieku nasadzanych zastępczo drzew. W praktyce inwestorzy mogą “zastępczo” sadzić maleńkie szczepki drzew, których wzrost (o ile w ogóle się utrzymają) będzie odpowiednio opóźniony względem nasadzeń kilkumetrowych.
  • Drzewa owocowe mogą być usuwane bez pozwolenia, zatem, pomimo pełnionych przez nie funkcji w środowisku, nie pociągają za sobą obowiązku przeprowadzenia nasadzeń zastępczych.
  • Nie ma możliwości egzekwowania przez Urząd faktycznego utrzymania nasadzeń zastępczych. Niejednokrotnie po odbiorze inwestycji nasadzenia zastępcze obumierają pozbawione opieki. Odpowiedzialność prawna za utrzymania tych nasadzeń jest rozmyta.
  • Jak już wspomniano, niewielkie rozmiary przydomowych ogródków nie sprzyjają urzymaniu wysokiej zieleni, zatem przewidywanie w nich nasadzeń zastępczych jest z góry skazane na niepowodzenie.

Poniższe przykłady (szczególnie galerie map i zdjęć) obrazują zastosowanie omówionych sposobów w praktyce.

Inwestycja A

Zabudowa jednorodzinna szeregowa. Schludne domki z małymi ogródkami, przypominające trochę klimatem zabudowę londyńskich przedmieść z epoki wiktoriańskiej. W celu maksymalizacji powierzchni użytkowej deweloper zastosował brak podziału geodezyjnego oraz ażurowy bruk i zielone tarasy. Zieleń wysoka ma być prawdopodobnie realizowana poprzez nasadzenia w indywidualnych ogródkach mieszkańców. Będzie to jednak trudne z racji ich niewielkich rozmiarów, które po urządzeniu tarasów stają się jeszcze mniejsze. Na działce o powierzchni 2760m2 postawiono 16 domków. Daje to średnio 172m2 powierzchni na lokal: więcej na skrajach, mniej na środku. MPZP dla tego obszaru sugerował parcelację na działki o powierzchni ok. 1000m2. Zatem w miejscu gdzie MPZP przewidywał 3 domy powstało ich (w zgodzie z tymże MPZP) ponad pięć razy więcej. Domki wykonane są w wysokiej jakości i stanowią spójną całość.

Ta inwestycja rozpatrywana indywidualnie wtapia się w istniejącą zieleń otoczenia i w pojedynkę nie zmienia spokojnego charakteru osiedla. Stanowi jednak ważny precedens pokazujący potencjalny kierunek zmian następujących w zabudowie Kowal. Łatwo sobie wyobrazić, że gdyby wszystkie działki zostały zabudowane w ten sposób wysoka zieleń zostanie praktycznie wyeliminowana, a sielski charakter osiedla utracony. Zapisy MPZP nie są w stanie tego trendu powstrzymać.

Inwestycja B

Na działkach przeznaczonych pod wybudowanie dwóch domów jednorodzinnych postawiono trzy domy dwulokalowe. Zatem zamiast spodziewanych w tym miejscu dwóch lokali mieszkalnych powstało ich sześć. Powierzchnia działki na lokal to ok. 140m2. W celu maksymalizacji powierzchni użytkowej deweloper zastosował brak podziału geodezyjnego i ażurowy bruk. Zieleń wysoka jest realizowana przez nasadzenia zastępcze utrzymywane przez mieszkańców, niestety z różnym skutkiem. Większość drzewek obumarła, a na wniosek mieszkańców deweloper stosował też nasadzenia zastępcze za nasadzenia zastępcze, ale z niewielkim efektem.

Domki jako takie są proporcjonalne, estetyczne, nowoczesne i stanowią spójną całość. Autor subiektywnie ocenia, że jest to dobra architektura.

Podobnie jak w przypadku poprzedniej inwestycji ta również wtapia się w zieleń otoczenia, jednak z racji niewielkich ogródków sama nie jest w stanie wnieść wiele zieleni “od siebie”. Łatwo sobie wyobrazić, że gdyby wszystkie działki zostały zabudowane w ten sposób wysoka zieleń zostanie praktycznie wyeliminowana, a sielski charakter osiedla utracony. Zapisy MPZP nie są w stanie tego trendu powstrzymać.

Inwestycja C

Działka o powierzchni ok. 970m2, powstała wcześniej z parcelacji większej działki o charakterze rolnym. Przewidziana pod zabudowę jednorodzinną. Wybudowano na niej dwa domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej, łącznie cztery lokale. Powierzchnia działki przypadająca na lokal to 242m2, przy czym ok. 17% całkowitej powierzchni działki zajmuje droga dojazdowa wykonana z ażurowej kostki, przez co wliczana do powierzchni biologicznie czynnej. Zieleń wysoka prawdopodobnie zaplanowana w przydomowych ogródkach. Będzie trudna do zrealizowania z racji niewielkich rozmiarów tych ogródków, które po urządzeniu tarasów stają się jeszcze mniejsze.

Postawione budynki są nowoczesne i wykonane w wysokiej jakości.

Podobnie jak w przypadku poprzednich inwestycji ta również wtapia się w zieleń otoczenia, jednak z racji niewielkich ogródków sama nie jest w stanie wnieść wiele zieleni “od siebie”. Łatwo sobie wyobrazić, że gdyby wszystkie działki zostały zabudowane w ten sposób wysoka zieleń zostanie praktycznie wyeliminowana, a sielski charakter osiedla utracony. Zapisy MPZP nie są w stanie tego trendu powstrzymać.

Podsumowanie

Przykłady jak powyższe można bez trudu mnożyć. Niemal każda inwestycja wybudowana w ostatnich latach niesie ze sobą te same problemy: ażurowy bruk w roli powierzchni biologicznie czynnej, ogródki zredukowane do trawników, wycinka drzew bez perspektyw na ich odzyskanie, wprowadzenie do ruchu wielokrotnie więcej samochodów niż przewidywały plany. Jeśli ten trend nie zostanie powstrzymany Kowale podzielą los Partynic, stając się zakorkowanym przedmieściem bardziej przypominającym parking niż dawną, zieloną wieś.

Skutki

Skutki opisanej sytuacji należy rozpatrywać w kilku aspektach:

• Prawny. Trudno ufać Urzędowi jako instytucji tworzącej prawo. Czytając regulacje można (i należy) spodziewać się zachowania sielskiego charakteru osiedla, podczas gdy faktycznie Urząd pozwala zgodzie z prawem zabetonować niemal każdą działkę budowlaną. Sytuacja taka nie zachęca indywidualnych nabywców do kupna na Kowalach działki z myślą o faktycznej zabudowie jednorodzinnej, ponieważ działki sąsiednie mogą w nadchodzących latach przyjąć kształt zabudowy de facto wielorodzinnej.
• Ekonomiczny. Możliwość tworzenia zabudowy de facto wielorodzinnej sprawia, że ceny działek rosną do kwot dostępnych tylko dla podmiotów biznesowych, dysponujących dużym finansowaniem. Firmy deweloperskie konkurują pomiędzy sobą o miejsca budowy kolejnych szeregówek windując cenę za metr kwadratowy działki do poziomu sprawiającego, że budowa domu faktycznie jednorodzinnego jest dostępna tylko dla garstki naprawdę bogatych ludzi, mogących możliwościami finansowymi konkurować z deweloperami.
• Środowiskowy. Masowa wycinka drzew, bez realnych perspektyw na ich zastąpienie niesie ze sobą szereg konsekwencji:
  • Obniżona retencja - więcej wody spływa do kanalizacji zwiększając ryzyko zalań, mniej pozostaje na miejscu na potrzeby istniejącej zieleni.
  • Mniej cienia - wzrost temperatury powietrza, większe zapotrzebowanie na używanie klimatyzacji
  • Więcej zanieczyszczeń powietrza - liście mają zdolności ich zatrzymywania
  • Więcej hałasu - korony drzew rozpraszają dźwięk
  • Mniej tlenu i więcej CO2 - drzewa podczas odżywiania “zamieniają” CO2 na tlen
  • Obniżenie wartości nieruchomości - działki z dostępem do zieleni są warte więcej niż z dostępem do betonu
  • i tak dalej, ciąg dalszy listy dostępny na przykład tutaj
• Infrastrukturalny. Przepustowość infrastruktury Kowal została zaprojektowana na rzadką zabudowę w stylu sielskim. O ile wodociągi, czy energetyka aktualnie nie wydają się być zagrożone przeciążeniem, o tyle sieć wąskich ulic osiedlowych jest praktycznie skazana na zakorkowanie. W omówionych przykładowych inwestycjach gęstość zabudowy wielokrotnie przekraczała założenia MPZP. Zdrowotne i środowiskowe konsekwencje istnienia korków są szeroko znane i nie ma potrzeby omawiania ich tutaj po raz kolejny.

Widoki na przyszłość

Te są raczej nieciekawe. Przy ul. Bocianiej zapowiadana jest inwestycja, która na działce o powierzchni ~20 000m2 (dla której MPZP sugeruje parcelację na 13 działek pod budownictwo jednorodzinne) planuje wybudowanie 74 domów. Ponad pięciokrotnie więcej. To łącznie prawie 150 garaży i miejsc postojowych. Podobnie jak w powyższych przykładach deweloper przewiduje brak parcelacji, bruk ażurowy, zielone tarasy i nasadzenia zastępcze.

Jak ocalić zielone Kowale?

Tylko Urząd jest w stanie zmienić aktualną sytuację, dostosowując zapisy i egzekwowanie MPZP do takiego stanu, aby był on faktycznie w stanie odzwierciedlić wizję ze Studium. Rada Osiedla może (i powinna) być środkiem nacisku w tej sprawie.

Zmiany w prawie należy przeprowadzić na kilku frontach:

• Obrona przed zagęszczeniem
  • Oprócz niemożliwej do wymuszenia parcelacji ustalić w MPZP Wskaźnik intensywności zabudowy na poziomie zapewniającym rację bytu faktycznej zieleni.
  • Alernatywnie (o ile prawo budowlane pozwala) określić w przypadku zabudowy jednorodzinnej minimalną powierzchnię działki przypadającą na lokal (nie budynek jednorodzinny).
• Obrona przed zabetonowaniem
  • Wyłączyć z powierzchni biologicznie czynnej dachy i nawierzchnie dróg/parkingów
  • Ewentualnie wliczać ją w 30-50% zamiast jak aktualnie 100%
• Aktywne działanie Urzędu Miasta w sprawie ochrony zieleni wysokiej
  • Ustalenie minimalnej wielkości lub wieku drzew nasadzanych zastępczo
  • Wprowadzenie weryfikacji stanu nasadzeń zastępczych po 2 latach od posadzenia

Literatura

• Studium (geoportal)
• Studium (tekst)
• MPZP (mapa): 267 Kowale II cześć wschodnia
• MPZP (tekst): 267 Kowale II cześć wschodnia
• MPZP (geoportal)
• MPZP (stara strona, ale z porządnymi mapami)
• Kiedy dom jednorodzinny może mieć cztery lokale
• Zieleń w mieście. Dlaczego są potrzebne stare drzewa, a nie młode sadzonki?